Доверяй, но проверяй. Как удостовериться, что вы покупаете не у мошенника?

Иногда квартира так хороша, что руки буквально чешутся ее купить побыстрее, вдруг кто-то предложит более заманчивую цену, и недвижимость мечты уйдет из-под носа. Но, каков бы ни был соблазн, в этом вопросе торопиться точно не стоит, ведь на рынке до сих пор попадаются умельцы, пытающиеся продать пустышку или в обход собственников. Чтобы избежать подставы и не потерять деньги, нужно обязательно проверить квартиру. Вот шпаргалка, на что обязательно нужно обратить внимание.

Шаг 1. Достаем из широких штанов паспортину

Перво-наперво нужно запросить у собственника (или, если нам не повезло и мы имеем дело с мошенником, — того, кто выдает его за себя) документы. Пакет должен быть увесистый, но можете мне поверить, добросовестному продавцу не составит труда это вам предоставить, а идеальный уже давно все это для вас собрал. Итак, что именно нам нужно получить:

• Документы-основания собственности (или правоустанавливающие документы). Проще говоря, это документы, благодаря которым владелец получил квартиру. Они могут быть разными: договор долевого участия, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и другие. Я уже подробно писал о них вот тут.
• Правоподтверждающие документы, такие как выписки из ЕГРН, ЕГРП или свидетельства о собственности. Есть важный нюанс: свидетельства о собственности есть у всех, кто получил квартиру до 2016 года, а вот выписку из ЕГРН, где указано все самое важное о квартире, нужно обязательно заказать самому, даже если она уже есть у собственника. Нужно учитывать, что если владелец получил собственность до 1998 года (то есть до появления Росреестра), то в выписке из ЕГРН у него может быть пусто, ведь чтобы ваши данные появились в Росреестре, вам необходимо подать специальное заявление в МФЦ на вновь возникшее право.
• Выписка из домовой книги. Это немаловажный документ, в котором обозначены все зарегистрированные лица. Она бывает двух видов — обычная и расширенная: в обычной будут указаны все лица, которые зарегистрированы в квартире на данный момент, а в расширенной будут еще и лица, которые были зарегистрированы ранее.
• Справки из психо- и наркодиспансеров, причем желательно, чтобы они были свежие и получены прямо перед сделкой. Дополнительным плюсом будет освидетельствование врача (психиатра можно вызвать прямо на сделку). 100% гарантии эти документы не дают, однако это неплохая подстраховка, на случай, если квартиру пытаются продать от лица “в состоянии несостояния” (не соображающего пожилого человека, алкоголика, наркомана и т.д.), либо если собственник не мошенник, но не очень соображает, что делает и может сорвать сделку в последний момент.
• Справки об отсутствии задолженностей, особенно справка об отсутствии задолженностей по капитальному ремонту, ведь долг по нему автоматически переносится на нового собственника.
• Паспорт собственника/ов, желательно все страницы.

Шаг 2. Скажи мне, кто другие собственники, и я скажу…

Нужно выяснить кто еще может претендовать на квартиру. Например, если основание собственности — это договор купли-продажу, а квартира куплена в ипотеку, то тут необходимо узнать, использовался ли материнский капитал (запросив справку об остатке материнского капитала из Пенсионного фонда), ведь если да, то доля в квартире принадлежит ребенку. Уточните, был ли собственник в браке, так как если был и нет брачного договора, то необходимо согласие супруга на сделку. Если квартира была приватизирована, то нужно выяснить не было ли отказников (для этого мы используем архивную выписку из домовой книги).

Шаг 3. Ты мне веришь или нет?

Настало время проверить и самого собственника. Для начала изучаем паспорт по особым меткам, чтобы понять, не фальшивый ли он (обязательно выпущу статью, как проверить паспорт самостоятельно), далее проверяем наличие долгов у приставов (если есть крупные долги, собственника могут признать банкротом и оспорить сделку). Также выясняем, в каких судебных делах участвовал или участвует собственник (это могут быть, например, споры по наследству на эту квартиру). И, конечно же, пробиваем владельца по реестру банкротства, чтобы понять не находится ли он в этой процедуре прямо сейчас.

Шаг 4. Пожмем друг другу руки

На финальном этапе готовим договор купли-продажи, и в нем учитываем все возможные ситуации: от внезапно появившихся третьих лиц до задолженностей по коммунальным платежам. О том, какие риски могут возникнуть, я частично писал вот тут.

Сохраняйте шпаргалку и помните: лучше лишний раз перепроверить, чем потом кусать локти!