Игра на занижение. Уверены, что она стоит свеч?

Квартира великолепна, дом — приятный и удобный, соседи — потенциальные лучшие друзья, до метро пять минут, охраняемая парковка по приемлемой цене, рядом детсад и школа… Кажется, вы нашли то, что искали, и уже готовы быстрее подписывать договор и оформлять сделку. И продавец тоже на все согласен, есть только одно условие: вас просят указать в договоре сумму, которая меньше реальной стоимости объекта недвижимости.

Стоит ли волноваться и тормозить на радужной дороге в новую жизнь в квартире вашей мечты? С одной стороны, продавца, который таким образом хочет снизить налогообложение, можно понять. Но с другой, есть несколько рисков, которые вы таким образом на себя берете, и стоит хорошенько подумать: а стоит ли оно того?

Если вы спрашиваете себя “а что такого?”, то я вам отвечу коротко и честно: вы нарушаете законодательство.

Да-да, как бы продавец ни пытался объяснить занижение желанием сохранить деньги якобы без каких-либо убытков для вас, по нашему праву это называется не “разумной экономией”, а “уклонением от уплаты налогов”. Согласно действующему законодательству, собственник квартиры, который владеет ею менее 3 или 5 лет (тут есть нюансы по дате и условиям приобретения квартиры), обязан при продаже платить НДФЛ в размере 13%. Представим, что квартира продается за 10 миллионов, но в договоре вы согласитесь прописать 8 — вам это вроде бы даже выгодно, потому что вы не афишируете свои доходы. С реальной цены продавцу пришлось бы отчислить государству 1,3 миллиона, а в случае занижения стоимости — 1,04 млн. Экономия в 260 тысяч — звучит очень неплохо, правда ли?

Только вот покупатель в данном случае несет определенные риски, о которых продавец, конечно, умолчит. Прежде всего, если дело дойдет до судебных разбирательств, то вас скорее всего признают недобросовестным покупателей — ведь вы сами согласились на то, что в договоре указана одна цена, а в допсоглашении и различных расписках, подтверждающих факт приема-передачи денег, — другая.

Фактически вы вступили в сговор и сознательно пошли на нарушение закона.

Это не все. Если суд признает сделку недействительной, то продавец будет обязан вам вернуть только ту сумму, которая указана по договору: то есть те условные 2 миллиона, которые вы по доброте душевной решили опустить, вычтут из вашего же кармана. Доказать вы ничего не сможете — и останетесь мало того что без квартиры, так еще и без денег.

Если повезет и судебного разбирательства не будет (а поводов его возбудить масса — от неожиданного появления наследников, претендующих на объект недвижимости, до отсутствия согласия супруга), то деньги вы потеряете в любом случае — потому что не сможете получить имущественный вычет на полную стоимость квартиры. А если решите продать квартиру в ближайшие несколько лет, то стоимость будущей сделки будет существенно выше, чем та заниженная, что по договору сейчас. И вуаля — вы попадаете на огромный налог на прибыль. Тот самый, которого хотел избежать продавец, который и втянул вас во всю эту историю.

Если гипотетические ситуации вас не пугают, и вы не против занизить стоимость на бумаге, помните о том, что на большой процент — больше 30% от кадастровой стоимости — скорее всего обратит внимание налоговая, и тогда проблем не избежать. Так что придерживаясь стратегии “кто не рискует, тот не пьет шампанское”, лучше не заходить за пределы 20%-ного отклонения.