Вы могли долго откладывать это решение, а могли прийти к нему всего за пару дней, но вот, отбросив сомнения, тревоги и многочисленные “а если”, вы все-таки определись с этим. Вы продаете квартиру.
Что делать дальше? Первое, что приходит в голову, погуглить. Ведь наверняка в интернете есть уже уйма советов о том, как продать квартиру самому без смс и регистрации (зачеркнуто). И, на первый взгляд, алгоритм продажи довольно простой: сфотографировать квартиру, выложить объявление на ЦИАН, подождать отклики, показать квартиру, собрать документы, раз-другой съездить к нотариусу, получить деньги и вручить ключи. Кажется, предельно просто.
Но за каждым таким, казалось бы, интуитивно понятным действием стоит несколько “но”, о которых вы можете не догадываться. Я в своей практике не раз сталкивался с подобными ситуациями: звонок от собственника, который начинает разговор уверенным голосом, убеждая, что ему нужна всего лишь консультация по паре вопросов. А затем начинает звонить ещё и ещё, потому что даже то, ради чего, по его мнению, совершенно не нужно было нанимать риэлтора, почему-то не работает. На фото не кликают, просмотров объявления нет, а квартира внезапно начинает падать в цене. В чем же дело?
В том, что даже начальный этап подготовки квартиры к продаже не так прост. Хотя многие, конечно, думают, что уж для чего-для чего, а для фотографирования квартиры риэлтор — точно совершенно лишнее звено. Давайте разберемся по порядку.
Может быть, вы будете удивлены, но многим этот пункт даже не приходит в голову. Казалось бы: вы продаете квартиру. То, что в ней сейчас есть личные вещи, а также — будем откровенны — некоторое количество хлама, не должно смущать покупателя, ведь все понимают, что предыдущие жильцы при переезде все нужное заберут с собой, а новые выкинут оставшееся.
Но это, увы, не так. Чем больше вещей в квартире, тем труднее потенциальному покупателю адекватно оценить и её привлекательность, и её размер. Чистое помещение без посторонних вещей привлечет гораздо больше внимания, чем больше пустого пространства, тем больше кажется квартира. А если вы еще немного вложитесь в косметический ремонт и устраните мелкие дефекты, то сможете поднять ценник значительно выше.
Здесь некоторые возмутятся: кто, как не собственник, сможет сфотографировать свою квартиру максимально привлекательно? Ведь он знает, где самые “презентабельные” места, с какого ракурса солнце особенно красиво падает на кухонный стол, а какое место стены с царапиной от неудачной перестановки стола, не должно попасть в кадр. В этом, конечно, есть доля правды. Но многолетние наблюдения и тысячи просмотренных объявлений свидетельствуют об одной тенденции: мало кто будет заморачиваться и брать специальную технику для съемки. Поэтому большая часть фото делается на телефон, очень часто размыта, и далеко не всегда понятно, что находится на фотографиях. В результате многие клиенты просто пропускают такие варианты мимо, хотя, возможно, именно эта квартира могла стать для них “той самой”.
Сейчас у вас в голове наверняка прозвенели две нотки — ЦИ АН. Действительно, это первое, что приходит в голову, когда думаешь о том, где заявить о продаже квартиры. Честно говоря, для многих продавцов это и последнее. На самом деле, разместить объявление только на ЦИАН недостаточно, так как солидное количество потенциальных покупателей приходит с остальных платформ – avito , domclick , Юла, Яндекс Недвижимость и Квадрум (по моей личной статистике, порядка 34% — согласитесь, немаленькая цифра).
На самом деле, составить грамотное объявление может и сам собственник — при наличии времени и некоторого понимания портрета своего покупателя. Но вот правильно выставить цену на разных платформах — да, чего уж говорить, хотя бы на одном ЦИАН — это уже задача не из легких. Даже гендиректор платформы Максим Мельников описывал это в своем интервью “Коммерсантъ” :
“Почти все истории начинаются одинаково. Человек приходит и говорит: я продам эту квартир за определенную цену, я в нее верю, всю душу вложил.Он пробует выставить объект на площадку в интернете сам, радуется первоначальному спросу, а потом в какой-то момент понимает, что звонки пропали, никто не хочет покупать квартиру дороже рынка. Мы даем возможность риэлтору сразу показать собственнику, во сколько рынок оценивает его квартиру, сколько аналогичные объекты сейчас стоят на ЦИАН”.
Поэтому это, наверное, одна из самых больших ловушек, в которую может попасть собственник, особенно если у него до этого не было опыта продажи квартиры.
Сбор документов — вроде бы банальная вещь. Список необходимых бумаг и выписок можно спокойно найти на сайте Росреестра или на любом паблике про недвижимость в соц. сетях. Однако даже здесь есть множество нюансов: например у вас когда-то была ипотека, вы ее давным-давно закрыли и думаете, что все в порядке. Не тут то было, ведь банк сам обременение снимать не будет, поэтому об этом нужно позаботиться вам лично. И это только одна деталь. Дальше вопросы нарастают, как снежный ком. У вас в квартире прописаны посторонние люди? Выписывайте перед продажей, ни один покупатель такой объект не купит. Утеряны все документы? Нужно восстановить копии. Метраж в ЕГРН не совпадает с вашим настоящим? Это ошибка, нужно обязательно исправить. А часть этих вопросов могут даже не прийти вам в голову и всплыть позже — уже при переговорах о цене с покупателем или при оформлении сделки.
Конечно, предупрежден — значит вооружен. Но перед тем, как набивать шишки самостоятельно, всегда стоит подумать, а стоит ли оно потраченных времени, усилий и денег, или все-таки экспертиза специалиста могла бы значительно упростить дело (а ведь мы говорили только о подготовительном этапе)?