Квартиру решили оставить подросшему ребенку, продать дороже, или документы оказались не в порядке, что значительно осложняет сделку, — причин разорвать отношения с продавцом может быть множество. Равно как и с покупателем: у него могут измениться финансовые обстоятельства, или он наткнется на более подходящий вариант, или просто передумает тратить деньги. Неудивительно, что обе стороны сделки купли-продажи недвижимости стремятся застраховать себя от подобных ситуаций, и для этого используется внесение определенной денежной суммы.
У многих здесь возникают сомнения, так что давайте разберем каждый вариант поподробнее.
По сути, это предоплата, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой работ или услуг. То есть вы просто вносите денежную сумму, эквивалентную нескольким оговоренным процентам от стоимости квартиры, и таким образом фиксируете свои намерения её приобрести. Соответственно, нет договора, хотя бы предварительного, — нет аванса, и продавец не вправе требовать от вас какой-либо суммы в качестве “гарантии” того, что вы не передумаете и не отмените сделку в последний момент. Для покупателя при внесении аванса тоже есть риски: если продавец, например, решит незадолго до сделки изменить условия и повысить стоимость квартиры, то вы встанете перед непростым выбором — либо вам возвращают аванс, но вы уже потеряли время и некоторые деньги, потраченные на оформление сделки, либо вы вынуждены согласиться на условия продавца и таким образом несете финансовые потери.
В отличие от аванса, задаток — это действительно обязательство того, что сделка состоится, причем со стороны обеих сторон. Его средний размер — до 100 тысяч, но чем меньше он будет, тем лучше. Разница с авансом ощутимая: по договору задатка защищены интересы и продавца, и покупателя, потому что в случае изменения или срыва сделки каждый получит компенсацию. Так, если сделка отменяется по вине покупателя, то продавцу остается задаток. Если все из-за продавца — покупателю возвращается задаток в двойном размере. Просто возвращение задатка покупателю возможно, если сделка сорвалась по обоюдному “полюбовному” соглашению обеих сторон. Еще один плюс: задаток — это не просто сумма гарантии сверху цены. Эти деньги засчитываются в оплату стоимости недвижимости.
Важным моментом будет включить в договор задатка пункт о том, что в случае отказа банка в ипотеке это будет не зависящим от сторон обстоятельством — соответственно, продавец просто возвращает деньги покупателю, которому не одобрили кредит, и на этом стороны спокойно расходятся.
Обычно пытаются выбрать между авансом и задатком, но есть еще один, “третий” путь. Речь идет об обеспечительном платеже. По своей сути это тот же задаток, только в данном случае в договоре можно указать любые условия “взаиморасчетов”. То есть в отличие от маленького числа опций, которые есть в случае задатка, обеспечительный платеж может возвращаться или удерживаться как полностью, так и частично, кроме того, он “страхует” от несоблюдения любых положений договора, а задаток — только от его неподписания.