Страшное слово “ипотека”. Разбираем основные трудности

В идеальном мире она вам не понадобится, в чуть менее идеальном ваши накопления позволят вам обойтись небольшим кредитом, но в суровой реальности с необходимостью взять ипотеку сталкивается намного больше людей, чем раньше. Любопытно, что в 90-е годы кредиты брали солидные люди, часто в возрасте, с доходом в валюте, а сейчас портрет человека, оформляющего ипотеку, существенно изменился: согласно аналитическому центру Дом.рф, это человек в возрасте 30-35 лет с семьей со средним доход и “средней” должностью (еще не руководитель, но уже более менее уверенно стоит на ногах).

И все-таки несмотря на то, что заёмщики сейчас значительно “эволюционировали”, а ставки по ипотеке стали доступнее, все равно не каждый, обратившийся в банк за соответствующей услугой, может её получить.

Почему?

Ответ очень простой: потому что банку нужна прибыль, а значит максимальная гарантия того, что кредит ему вернется на его условиях и никаких проблем не возникнет.

Так что отказать при одобрении ипотеки человеку лично могут по разным причинам, среди самых распространенных:

• плохая кредитная история: тут нужно понимать, что речь не о том, что вы злостно избегали платежей по крупному кредиту, причиной для отказа может послужить даже долг в условные 5 рублей, но просроченный на два месяца;
• плохая кредитная история супруги/супруга (так что стоит иногда интересоваться, а не решила ли ваша половинка взять кредит на второй айфон и забыла его вовремя погасить);
• отсутствие белой зарплаты или нестабильный заработок: можете зарабатывать хоть золотые горы, но если вы не оформлены официально, для банка это значит ровным счетом ничего;
• наличие судимости;
• работа на фирму, не вызывающую доверия;
• отсутствие первоначального взноса;
• возраст: да, эйджизм тот еще, но шанс получить ипотеку по выгодной ставке, если вы совсем юный или, наоборот, на глубокой пенсии, куда ниже, чем у тех, кто вписывается в портрет “идеального заемщика”;
• работа на одном месте слишком непродолжительное время и частая смена места работы: поиски себя — это очень хорошо, но банку вы не объясните, что это просто период такой и с финансами у вас все в порядке, в глазах кредиторов вы получаете нестабильный доход;
• отсутствие постоянной прописки в том регионе, где оформляется кредит;
• наличие уже большого числа кредитов.

Если вы думаете, что и этого списка уже достаточно, чтобы задуматься о том, а не проще ли подождать, но накопить самому, то это еще не все. Банку нужно убедиться в том, что с недвижимостью все в порядке.

Поводом для отказа при одобрении квартиры может стать:

• серьезная перепланировка;
• низкая стоимость квартиры при оценке от банка: допустим, мы хотим купить её за 7 миллионов, а банк оценил её в 6, в таком случае он выдаст кредита на 6, остальное придется доплачивать самостоятельно;
• плохие документы на квартиру: например, составленные с ошибками или похожие на подложные;
• старый дом или дом под реновацию;
• наличие обременения на квартиру;
• продавец — банкрот.

Во всем этом есть забавный нюанс: если вы сами — идеальный заемщик и посредством банковской проверки в ходе одобрения ипотеки хотите убедиться в том, что квартира “чистая”, то не факт, что вам это удастся. Банк, одобривший ипотеку, ничего вам не гарантирует, потому что банк — это не один человек, а множество, и каждый из них думает не о выгоде банка или вашей, а прежде всего о себе любимом.

По сути, ликвидность квартиры на рынке недвижимости для банка определяет оценщик: если он даёт добро, то и банк даёт добро. Но есть один нюанс — ипотечный менеджер банка получает бонусные деньги, если с ним будем заключен кредитный договор, а именно менеджер предоставляет документы на коллегию, одобряющую или отклоняющую ипотечный займ. Поэтому, скорее всего, он будет действовать “в ваших интересах”, то есть сделает все, чтобы ипотеку вам одобрили. При этом у юристов банка, которые, конечно, тоже все проверяют, но куда поверхностнее (ведь сколько их, а сколько заемщиков), на руках часто только электронные копии документов, даже не оригиналы, собственника они в глаза не видели, и им куда важнее, есть ли нужные документы из списка банка, или нет, чем их качество. Например в моей практике получали одобрение квартиры с неузаконенными перепланировками, с без вести пропавшими людьми, а также в домах, находящихся в аварийном состоянии.