Вся правда в одной строке. Как убедиться, что вашу покупку квартиры не оспорят?

Сразу спойлер: это можно выяснить, взглянув всего на одну строку в выписке из ЕГРН. Она называется “документ-основание”.

То, как именно и в каких условиях была приобретена квартира, которую вы собираетесь купить, может серьезно повлиять на то, заявятся ли к вам внезапно с претензиями другие собственники — или вообще государство. Например, вы знали, что если квартира была продана без согласия супруга, то у него есть целых 3 года, чтобы оспорить сделку? Причем отсчитывается этот срок не с момента завершения сделки, а с того печального мига, когда муж или жена, чьего мнения не спросили, об этом узнал. Случится это через месяц или через 10 лет — жить начеку вам придется буквально все время. А все потому, что даже если квартира была куплена или приватизирована в браке, её можно продать и без нотариально заверенного согласия супруга. Звучит довольно бредово, но таковы реалии жизни в нашей стране.

Еще один капкан — это то, что вы можете покупать квартиру вовсе не у её изначального владельца, а у человека, который её приобрел от его имени. Если вы не проверили этот момент и не связались с доверителем (в случае, если он жив, конечно), а в итоге выяснится, что доверенность его заставили подписать шантажом или угрозами, то у вас в дальнейшем могут возникнуть серьезные проблемы.

Чтобы перестраховаться от подобных случаев, обязательно нужно проверить документы-основания, которые обязательно указываются в выписке из ЕГРН. Это те договоры, свидетельства и справки, которые помогут вам убедиться, что никто впоследствии у вас новую квартиру не отсудит.

К самым главным относятся:

• договор купли-продажи
• договор дарения
• свидетельство о праве на наследство
• договор долевого участия
• документ о приватизации

Конечно, вам не нужен “фулхаус” из этого списка — квартира могла попасть в собственность продавцу каким-то одним способом. Смысл проверки в том, чтобы понять по выписке из ЕГРН, на основании чего конкретно собственник им стал, а затем запросить у него соответствующий документ для тщательного изучения.

В этот момент продавец сразу проходит (или с треском проваливает) своеобразную “проверку на вшивость”. Закона, который позволял бы вам именно требовать от него документы-основания (или хотя бы их фото в вотсапе), нет. Однако если на вашу просьбу продавец начинает отказываться, приводя не самые убедительные причины в стиле “они не дома, долго ехать забирать, вы что, не верите мне” или “да-да, позже покажу, сейчас давайте лучше обсудим условия продажи”, то это довольно тревожный звоночек. Возможно, где-то, образно говоря, “закопана” бабушка или троюродного родства наследники, которые ни сном ни духом про сделку, а потом неожиданно появятся в вашей жизни и отсудят квартиру на законных основаниях.

А что, собственно, нужно проверять в документах-основаниях, спросите вы? Конечно, нюансов много, но главные аспекты перечислим сейчас.

Договор купли-продажи: то есть ваш продавец приобрел эту квартиру у другого человека по стандартной сделке купли-продажи. В первую очередь проверяем, был ли договор нотариально заверен: данная процедура необходима в том случае, если участником сделки был несовершеннолетний, недееспособный, или купля-продажа была долей и не все собственники свои продали (например, внук выселил бабушку). Важно, что тут оспорить сделку могут даже не изначальные собственники, а, например, органы опеки, которые выяснят, что интересы несовершеннолетнего продавца не были защищены.

Касательно участия детей в “дележке” квартиры есть еще нюанс, который надо проверить в договоре: использовался ли при покупке квартиры капитал. Если да, то ребенку в этой квартире по закону положена доля, для её продажи нужно согласие органов опеки и нотариальное заверение.

Здесь же следует проверить, была ли квартира куплена в браке. О том, как супруг, у которого за спиной продали квартиру, может нежданно-негаданно нагрянуть в вашу жизнь, я уже писал выше.

Договор дарения: квартира досталась собственнику от его близкого родственника. Не лишним будет убедиться, что даритель был в состоянии это вообще делать, — что он был старше 14, в адеквате, ему никто не угрожал и он не обанкротился в течение 3 лет после заключения этого договора.

Свидетельство о праве на наследство (тут, думаю, все понятно). Проверьте, досталась квартира собственнику по завещанию или же по закону, и как давно он ей владеет. Стоит попросить продавца оформить нотариальное заверение о том, что он не в курсе существования других наследников, а в случае их появления будет урегулировать спор с ними самостоятельно.

ДДУ, или договор участия в долевом строительстве: это основание возникает, если квартира была куплена у застройщика. В этом случае нужно проверить, точно ли дом сдан и выплатил ли собственник все, что должен был застройщику (иначе этот долг нужно будет гасить вам). Важно убедиться, что для продажи вам квартиры собственнику не понадобится согласие от застройщика: это тоже указывается в договоре.

Документ о приватизации, то есть квартира перешла в частную собственность из муниципальной или государственной. Стоит проверить, не отказывался ли кто-либо из зарегистрированных в квартире от участия в приватизации: если такие есть, то — сюрприз — у них есть полное право жить в этой квартире, даже если её продали другим людям. Так что если вы не желаете внезапных соседей, не лишним будет расспросить продавца и тщательно изучить документы. Также, если приватизация состоялась после августа 1994 года, то необходимо уточнить, были ли на этот момент в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети: они тоже могут оспорить ваше право на квартиру, если посчитают, что их права при приватизации были нарушены взрослыми собственниками.