Выгодная инвестиция или разбитое корыто? Вкладываться ли в квартиры по реновации

Для начала немного цифр. Программа реновации работает уже больше 5 лет, планы у нее амбициозные – расселить 5 175 домов, по официальным данным. Это больше 350 тысяч квартир. Впереди еще две крупные волны — с 2025 по 2028 годы, и с 2029 по 2032 годы.

Конечно, у многих людей, которые думают над сменой места жительства, наверняка закрадывалась мысль: а что, если сейчас купить квартиру в хрущевке, которую расселят через несколько лет? Да, конечно, какое-то время придется пожить в маленьком метраже, с устаревшими коммуникациями, еще и без лифта. Но зато потом! Увеличится площадь, будет новый дом комфорт-класса: с базовым ремонтом, сантехникой, даже небольшим базовым оснащением кухни. Плюс, можно доплатить и вместо двушки получить трешку. Еще и стоимость метра, очевидно, вырастет. Ждать переселения по реновации в принципе не так уж и долго, а на это время достаточно будет и косметического ремонта – опять же не придется прямо сейчас вкладываться в дорогостоящее обновление квартиры.

Куда ни посмотри, как будто везде профит. Так ли это на самом деле? Посмотрим на плюсы и минусы покупки квартиры в доме, который собираются сносить по реновации.

Жирные «за»

· Очевидная экономия и хорошая возможность для инвестиции: квартиру в хрущевке вполне можно сдавать, а в новом доме уже обустроить для собственного проживания.

· Районы, в которых проходит инновация, уже обжитые, здесь есть и развитая инфраструктура: поликлиники, школы, магазины, детские площадки.

· В новой квартире будет уже чистовой ремонт – не все новостройки это предлагают. А еще действительно хороший метраж и в перспективе, когда снесут остальные пятиэтажки, – симпатичный жилой квартал.

Не менее жирные «против»

· Не будем забывать, в какое неспокойное время мы живем. Проект городской, и как, по инициативе мэрии, он начался, так он может и свернуться или заморозиться, если появятся более приоритетные объекты для финансирования. В таком случае в хрущевке можно застрять надолго и продать эту квартиру выгодно уже не получится. Как минимум потому, что при продаже придется заплатить государству 13% налог с выручки – так как жилье будет находиться в собственности меньше 5 лет.

· Сроки реновации могут пересмотреть, и из второй очереди в ближайшие годы вы окажетесь в третьей – а то и в какой-то новой, более отсроченной.

· Дома обещают комфорт-класса, но вот о том, где конкретно они находятся, распоряжений довольно мало. В старой части Москвы, например, переселение в пределах одного района, а вот в Новой Москве – уже округа. В итоге вы можете оказаться совсем не рядом с парком, а с выходом на шумную дорогу.

· То же касается самих квартир. В отличие от обычной покупки, где вы можете выбирать, в какую сторону хотите окна и какой этаж вам подходит, здесь, как говорится, «дареному коню в зубы не смотрят». Поменять можно попросить один раз, и опыт моих клиентов показывает, что причины владельца, почему он хочет сменить квартиру, мало учитываются. Условно, не нравится вам, что квартира на втором этаже, окна выходят на кафе или чайхану, и по ночам вас достают пьяные возгласы. Причина не сильно объективная: вам дадут тот же этаж и те же окна в другой конце дома – чуть подальше от заведения, но не от его ночных посетителей.

Советовать, принимать ли решение о такой инвестиции или нет, в общем довольно тяжело, каждый случай индивидуален. Стоит добавить, что с расселением первой волны и появлением отзывов жильцов о действительно качественном уровне нового жилья, стоимость квартир в хрущевках под реновацию подросла. Если ждать непринципиально, то в ряде ситуаций может быть выгоднее купить квартиру в строящемся доме за меньшую стоимость и по более щадящему проценту ипотеки.