Сейчас вы можете подумать, что я лукавлю и собираюсь вас убеждать в том, что без риэлтора вы застрянете еще на подготовке квартиры к продаже. Конечно, я же сам риэлтор и с чего бы мне давать вам карты в руки и лишать себя потенциальных клиентов?
На самом деле, у меня нет резона “хранить свои секретики”. Я искренне восхищаюсь людьми, которые решают взять на себя весь процесс и осуществить куплю-продажу недвижимости самостоятельно. Серьезно, два больших пальца вверх. И если упорядоченная схема того, как это сделать, им поможет, я буду только рад. Но я также прекрасно понимаю, что вариант “я сам от и до” подходит далеко не всем: ведь, хотя мы живем в 21 веке и многие процессы сильно упрощаются благодаря цифровизации, главного ресурса — времени — у нас больше не становится. И те, кто не может себе позволить потратить дни, а то и недели на аккуратное проведение сделки, обратятся к специалистам, которые сделают все за них.
2. Оцените свою недвижимость. Тут есть два варианта: либо вы обращаетесь к профессиональному оценщику (разумеется не за спасибо), либо используете способ, который я описал вот тут.
3. Соберите все документы. Ключевое здесь — “все”. То есть прямо совсем “все”, от слова совсем. Не настраивайте себя на то, что если вы что-то забыли, то потом доделаете, вы только потеряете время и нервы и свои, и покупателя.
На самом деле пакет необходимых бумаг не такой уж и большой.
Непосредственно перед сделкой от вас потребуют ещё справки из ПНД и НД. То есть справки из психо- и наркодиспансера, чтобы подтвердить вашу вменяемость. Это нормальная процедура и возмущаться тут нечего: любому покупателю хочется быть уверенным, что ваше решение продать квартиру — это не следствие приступа деменции или запоя, и потом вы в последний момент сорвете сделку или значительно повысите цену.
Каждый из этих документов нужен и важен, поэтому рекомендую собрать все заранее.
4. Найдите клиента. Это самый сложный этап, тут нужна реклама, реклама и ещё раз реклама. Конечно, если вы не продаете квартиру изначально своим знакомым, тут проще. На этом и последующих этапах обычно люди и нанимают специалистов, но можно заняться продажей и самостоятельно. С чего начать?
Подготовка самой квартиры к продаже. В первую очередь стоит заняться хоумстейджингом, который многие путают с косметическим ремонтом, однако это разные вещи (что это такое и в чем разница, я подробно вот тут).
Фото и видеосъемка квартиры. Качественные фото всегда были необходимы для продажи, а сейчас и потребность в видеообзоре выросла в разы, так как люди больше не хотят проводить осмотры квартиры лично, не будучи уверены в том, что вариант им по большинству параметров подходит. Никто не хочет тратить свое время впустую, поэтому показав покупателю заранее, что он может увидеть по приезду, вы увеличите свои шансы на успешную продажу. Не считая того, что красивая съемка, выгодно подчеркивающая достоинства вашей квартиры, привлечет дополнительных потенциальных покупателей.
Подготовка объявления: вам нужно составить текст и разместить его. Казалось куда же проще, однако и здесь стоит подойти максимально ответственно, учитывая, что именно благодаря грамотно составленному объявлению и тексту к вам и пойдут ваши покупатели. Какие основные ошибки нужно постараться не допустить, я писал в этой статье.
Показы. Многие скажут: «Что тут сложного? Открыл дверь и показал», однако именно на этапе показа квартиры и проявляются истинные навыки опытного продавца. Если вы сможете понять, чего хочет покупатель, выявить его потребности и показать их в своем «товаре», то продадите гораздо дороже и быстрее. Про азы общения с потенциальными покупателям рассказывал вот тут.
5. Проведите переговоры с потенциальным покупателем, примите аванс или задаток. Подробнее о разнице между ними вот тут.
Обязательно на берегу обсудите все вопросы касаемо цены (нужно ли вам занижение?), банка (нужно выбрать самый удобный банк для расчетов или подстроиться под покупателя и его ипотеку), доступа к ячейкам/аккредитиву, условий прописанных в договоре купли-продажи. Обязательно нужно закрепить, какие вещи остаются в квартире и когда квартиру передадут покупателю по подписанному акту.
6. Проведите сделку. Она проходит поэтапно начиная с закладки денег (это может быть аккредитив или ячейка, подробнее вот тут) и заканчивая написанием расписок и подписанием ДКП (договора купли-продажи).
7. Отнесите документы на регистрацию в МФЦ или зарегистрируйте сделку электронно (о плюсах процедуры писал вот здесь). Еще один вариант — нанять регистраторов, специальных людей, которые зарегистрируют вашу сделку и нивелируют все риски по приостановке регистрации, однако эта услуга платная, от 10 тысяч рублей.
8. Получите документы после регистрации и откройте ячейку либо аккредитив.
9. Передайте квартиру покупателю по акту приема-передачи. Не забудьте перед этим оплатить все задолженности по коммуналке, если таковые имеются.
Механизм выглядит не таким уж сложным, но все-таки стоит хорошо обдумать, располагаете ли вы необходимыми ресурсами для того, чтобы сделать все самостоятельно. Я бы все же рекомендовал на самом первом, даже нулевом, этапе обратиться к риэлторам: довольно часто первую консультацию специалисты предоставляют бесплатно, и вы сможете задать хотя бы базовые вопросы (например, о вилке стоимости квартир в вашем районе или смущающему вас моменту в документах по недвижимости).